PPh 23 Jasa Pengelolaan Parkir di Coretax 2026: Tarif & Beda PBJT

2026-09-07

Lanskap Perpajakan Jasa Pengelolaan Parkir di Era Coretax DJP

Pengelolaan fasilitas parkir pada pusat perbelanjaan (mall), gedung perkantoran, rumah sakit, bandar udara, kawasan pergudangan, hingga kawasan perumahan komersial umumnya diserahkan kepada pihak ketiga, yaitu perusahaan operator pengelola parkir (parking management operator). Dalam praktik bisnis modern, pemilik gedung (building owner atau property developer) mengikat kontrak kerja sama dengan operator parkir untuk menyediakan sistem palang otomatis, perangkat lunak (parking software), peralatan kasir, hingga tenaga kerja juru parkir dan pengawas lapangan.

Namun, transaksi pengelolaan parkir kerap memicu komplikasi dan kebingungan dalam aspek perpajakan bagi staf akuntansi dan konsultan pajak. Sering kali muncul pertanyaan mendasar: Apakah transaksi parkir dikenakan Pajak Daerah (PBJT Parkir), PPN, atau PPh Pasal 23? Bagaimana membedakan sewa lahan parkir dengan jasa pengelolaan parkir?

Dengan berlakunya sistem administrasi perpajakan terintegrasi Coretax DJP 2026, setiap pemotongan PPh Pasal 23 atas jasa pengelolaan parkir wajib diterbitkan melalui modul Bukti Pemotongan Elektronik (e-Bupot Unifikasi). Artikel ini mengulas secara komprehensif landasan hukum, pemisahan objek pajak pusat vs daerah, penentuan Dasar Pengenaan Pajak (DPP), hingga tata cara penerbitan bukti potong di portal Coretax.

Landasan Regulasi & Pemisahan Pajak Pusat vs Pajak Daerah

Untuk memahami perlakuan perpajakan atas parkir secara utuh, kita harus membedakan dengan tegas antara tiga rezim pajak yang berbeda:

1. Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) atas Jasa Parkir (Pajak Daerah)

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), penyediaan atau penyelenggaraan tempat parkir di luar badan jalan (seperti tarif parkir per jam yang dibayar oleh pengunjung mall/gedung) merupakan objek PBJT Parkir yang dipungut oleh Pemerintah Daerah (Pemda/Bapenda).

Tarif PBJT: Maksimal 10% (sesuai Perda masing-masing wilayah kabupaten/kota).
Konsekuensi PPN: Karena telah menjadi objek PBJT Parkir, penyerahan tiket parkir kepada pengunjung gedung dikecualikan dari pengenaan PPN pusat (non-JKP daerah).

2. Jasa Pengelolaan Parkir / Parking Management Fee (PPh Pasal 23)

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 141/PMK.03/2015, Jasa Pengelolaan Parkir tercantum secara eksplisit pada butir nomor 43 sebagai salah satu jenis jasa lain yang wajib dipotong Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 23.

Pihak Pemotong: Pemilik gedung atau pengelola kawasan yang membayar imbalan jasa (management fee) kepada operator parkir.
Tarif PPh 23: Sebesar 2% dari jumlah bruto tidak termasuk PPN (atau 4% jika operator tidak memiliki NPWP/NIK terdaftar).

3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Jasa Pengelolaan

Sesuai PMK Nomor 70/PMK.03/2022, jasa manajemen atau jasa pengelolaan yang diserahkan oleh operator parkir kepada pemilik gedung merupakan Jasa Kena Pajak (JKP) yang terutang PPN dengan tarif umum (12%). Operator parkir wajib menerbitkan Faktur Pajak Keluaran atas management fee yang ditagihkannya kepada pemilik gedung.

Matriks Perbandingan: Sewa Lahan Parkir vs Jasa Pengelolaan Parkir

Salah satu titik rawan koreksi fiskal saat audit pajak adalah salah kamar antara PPh Final Pasal 4 Ayat (2) dan PPh Pasal 23:

Aspek Pembeda	Sewa Lahan / Ruang Parkir (PPh Final 4(2))	Jasa Pengelolaan Parkir (PPh 23)
Objek Transaksi	Pemanfaatan ruang fisik tanah/bangunan untuk parkir	Jasa manajerial, pengoperasian alat & sistem parkir
Kendali Operasional	Penyewa menguasai penuh lahan tanpa intervensi operasional pemilik	Operator menyediakan SDM, sistem tiket, dan layanan operasional
Tarif Pajak	10% (Final) sesuai PP 34/2017	2% (Tidak Final) sesuai PMK 141/2015
Kode Objek Pajak	28-403-02 (Persewaan Tanah/Bangunan)	28-104-43 (Jasa Pengelolaan Parkir)
Sifat Kredit Pajak	Final (Tidak dapat dikreditkan di SPT Tahunan Badan)	Kredit Pajak (Dapat dikreditkan di Lampiran III SPT 1771)

Catatan Penting: Jika pemilik mall menyewakan area terbuka seluas 1.000 m2 secara lepas kepada pihak ketiga untuk dijadikan arena parkir mandiri tanpa bantuan staf mall, transaksi tersebut adalah Sewa Tanah/Bangunan (PPh Final 10%). Sebaliknya, jika pemilik mall mengontrak operator parkir profesional untuk mengoperasikan gate system dan menagih tarif parkir pengunjung, imbalan yang dibayarkan kepada operator adalah Jasa Pengelolaan Parkir (PPh 23 tarif 2%).

Skema Kerja Sama Bisnis Parkir & Penentuan DPP PPh 23

Dalam industri pengelolaan parkir, terdapat dua skema kontrak kerja sama yang lazim digunakan di Indonesia:

1. Skema Imbalan Jasa Murni (Fixed Management Fee)

Pada skema ini, seluruh pendapatan tiket parkir dari pengunjung disetorkan ke rekening pemilik gedung. Pemilik gedung kemudian membayar biaya jasa manajemen tetap (misal Rp50.000.000/bulan) kepada operator parkir.

DPP PPh 23: Sebesar nilai Management Fee murni (Rp50.000.000).
PPh 23 Terutang: 2% × Rp50.000.000 = Rp1.000.000.
PPN Terutang: 12% × Rp50.000.000 = Rp6.000.000 (ditagihkan oleh operator via Faktur Pajak).

2. Skema Bagi Hasil Pendapatan (Revenue Sharing Scheme)

Pada skema ini, pendapatan parkir dibagi berdasarkan persentase yang disepakati (misalnya 70% untuk pemilik gedung dan 30% untuk operator parkir sebagai imbalan jasa pengelolaan).

Porsi pendapatan 30% yang menjadi hak operator parkir pada hakikatnya merupakan imbalan jasa pengelolaan parkir.
Pemilik gedung wajib memotong PPh 23 sebesar 2% atas porsi bagi hasil operator tersebut dan menerbitkan bukti potong e-Bupot Unifikasi.

3. Perlakuan Biaya Penggantian (Reimbursement) Tenaga Kerja Juru Parkir

Jika operator parkir menagihkan gaji juru parkir (manpower parking attendant) secara terpisah dari management fee, biaya gaji tersebut dapat dikecualikan dari DPP PPh Pasal 23 dengan syarat mutlak:

Kontrak kerja secara tegas memisahkan komponen gaji tenaga kerja dengan imbalan jasa manajemen.
Operator parkir melampirkan daftar nominatif pembayaran gaji, bukti transfer payroll ke rekening juru parkir, dan bukti potong PPh 21 atas pegawai terkait sebagai supporting document.
Tagihan dibuat dalam bentuk reimbursement murni tanpa adanya penambahan margin keuntungan (mark-up).

Jika syarat pembuktian di atas tidak dipenuhi atau ditagihkan secara gelondongan (lump sum), maka seluruh nilai total tagihan invoice menjadi DPP pemotongan PPh 23.

Panduan Penerbitan e-Bupot Unifikasi Jasa Parkir di Coretax 2026

Berikut langkah teknis penerbitan Bukti Pemotongan PPh Pasal 23 atas jasa pengelolaan parkir di portal Coretax DJP:

Login Portal Coretax: Masuk ke coretaxdjp.pajak.go.id menggunakan NPWP 16 Digit / NIK dan kata sandi korporasi Anda.
Akses Modul e-Bupot Unifikasi: Pilih menu Tax Services > e-Bupot Unifikasi > Buat Bukti Potong PPh Pasal 23.
Identitas Penerima Penghasilan: Masukkan NPWP/NIK perusahaan operator parkir. Sistem Coretax akan melakukan validasi otomatis nama Wajib Pajak dan status kepatuhan secara real-time.
Pemilihan Kode Objek Pajak: Pilih kode objek pajak 28-104-43 (Jasa Pengelolaan Parkir).
Input Nilai Transaksi & Dokumen Dasar:

Masukkan nomor Invoice / Surat Perjanjian Kerja Sama sebagai dokumen dasar pemotongan.
Masukkan nilai Dasar Pengenaan Pajak (DPP) jasa.
Sistem akan secara otomatis menghitung tarif 2% dan menampilkan nominal PPh 23 yang dipotong.

Penandatanganan Digital & Penerbitan: Bubuhkan tanda tangan elektronik via Sertifikat Elektronik atau Kode Otorisasi DJP. Bupot resmi berformat PDF ber-QR Code akan terbit dan otomatis tersinkronisasi ke akun Coretax operator parkir.

Mitigasi Risiko SP2DK & Ekualisasi Biaya Parkir

Dalam proses pengawasan kepatuhan material oleh Kantor Pelayanan Pajak (KPP), akun beban parkir dan pengelolaan properti kerap menjadi sasaran ekualisasi:

Ekualisasi Akun Beban GL vs SPT Masa Unifikasi: Pastikan total mutasi debet pada akun Parking Expense / Building Management Expense di General Ledger selaras dengan total DPP PPh 23 yang dilaporkan pada SPT Masa PPh Unifikasi.
Rekonsiliasi Faktur Pajak Masukan vs Bukti Potong: Nomor faktur pajak PPN dari operator parkir harus memiliki referensi dokumen yang konsisten dengan nomor bukti potong Coretax untuk mencegah asimetri data.
Pencatatan Bukti Potong Masukan bagi Operator Parkir: Bagi perusahaan operator parkir, bupot PPh 23 yang diterima dari pemilik gedung merupakan aset kredit pajak berharga yang mengurangi PPh Badan terutang di akhir tahun buku. Jangan biarkan bukti potong tercecer atau luput diklaim pada Lampiran III Form 1771.

Rekap Bukti Potong Pajak Lebih Cepat dan Akurat dengan BukpotRekap

Bagi pengelola kawasan properti, jaringan rumah sakit, atau grup pengembang ritel yang mengelola puluhan cabang dengan ratusan transaksi jasa bulanan, merekap lembar demi lembar PDF Bukti Potong e-Bupot Coretax secara manual ke Excel membutuhkan waktu berhari-hari serta rawan salah ketik.

Gunakan BukpotRekap untuk mengotomatiskan ekstraksi ribuan dokumen PDF Bukti Potong PPh 23 dan e-Bupot Unifikasi langsung menjadi file Excel siap saji dalam hitungan detik. Cek seluruh fitur otomasi perpajakan kami di BukpotRekap Tools dan tingkatkan produktivitas tim keuangan Anda hari ini!

Tool yang relevan

Coba BukpotRekap gratis

Rekap bukti potong & faktur pajak otomatis, 100% lokal di browser: Ekstrak Bukti Potong · Ekstrak Faktur Pajak · 30 PDF Tools · Harga Pro