PPh Final Sewa Tanah dan Bangunan: Tarif 10% dan Pemotongan
PPh Final Sewa Tanah dan Bangunan: Tarif 10% dan Cara Pemotongannya
Setiap kali perusahaan menyewa ruko, gudang, atau gedung kantor, muncul kewajiban yang sering terlewat: memotong PPh final sewa tanah dan bangunan sebesar 10% dari jumlah bruto. Banyak staf accounting baru sadar ketika bukti potong ditagih pada saat audit pajak atau pemeriksaan. Padahal aturannya sederhana, sudah berlaku lama, dan konsekuensinya nyata: biaya sewa bisa dikoreksi jika pemotongan tidak dilakukan dengan benar.
Artikel ini membahas dasar hukum, siapa pemotongnya, cara menghitung, kewajiban setor dan lapor, sampai contoh perhitungan yang langsung bisa kamu pakai.
Dasar Hukum dan Tarif
PPh final atas sewa tanah dan/atau bangunan diatur dalam Pasal 4 ayat (2) huruf d UU PPh dan PP Nomor 34 Tahun 2017. Tarifnya 10% dari jumlah bruto nilai sewa dan bersifat final, artinya pajak yang dipotong menjadi pelunasan akhir dan tidak bisa dikreditkan oleh pemilik bangunan di SPT Tahunan.
Objek pajaknya adalah penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, baik disewakan utuh maupun sebagian: rumah tinggal, apartemen, ruko, gedung perkantoran, gudang, pabrik, hingga tanah kosong yang disewakan untuk tempat parkir atau penyimpanan.
Siapa yang Wajib Memotong
Pemotong PPh final sewa adalah pihak penyewa, dengan pembagian kewajiban seperti tabel berikut:
| Situasi | Kewajiban Pemotongan |
|---|---|
| Penyewa badan usaha | Wajib memotong 10% atas semua nilai sewa |
| Penyewa orang pribadi yang ditunjuk sebagai pemotong | Wajib memotong 10% |
| Penyewa orang pribadi yang tidak ditunjuk | Tidak memotong; pemilik bangunan wajib setor sendiri |
| Pemilik bangunan adalah wajib pajak luar negeri | Tidak kena PPh final sewa; kena PPh 26 sesuai tarif P3B |
Jadi kalau PT kamu menyewa gedung kantor dari pemilik perorangan, perusahaanmulah yang memotong 10%, bukan pemiliknya yang setor sendiri. Sebaliknya, kalau kamu pribadi menyewa rumah untuk tempat tinggal, biasanya tidak ada pemotongan karena pemiliknya yang menyetor sendiri pajaknya.
Dasar Pengenaan: Jumlah Bruto
DPP PPh final sewa adalah jumlah bruto nilai sewa, bukan nilai setelah dipotong biaya apa pun. Yang termasuk jumlah bruto antara lain:
- Uang sewa pokok
- Service charge atau biaya pengelolaan gedung
- Biaya pemeliharaan dan perawatan yang ditanggung penyewa
- Biaya lain yang terkait dengan penggunaan objek sewa
Jika pemilik bangunan adalah PKP dan PPN dikenakan atas sewa tersebut, praktik yang berlaku adalah PPh final dihitung dari jumlah bruto termasuk PPN.
Contoh Perhitungan
Contoh 1, sewa tahunan dengan service charge: PT Sejahtera menyewa ruko dari Bapak Andi dengan nilai sewa Rp150.000.000 per tahun dan service charge Rp30.000.000 per tahun.
- Jumlah bruto = Rp150.000.000 + Rp30.000.000 = Rp180.000.000
- PPh final = 10% x Rp180.000.000 = Rp18.000.000
Contoh 2, sewa dibayar di muka: PT Sejahtera membayar sewa dua tahun sekaligus sebesar Rp240.000.000.
- PPh final = 10% x Rp240.000.000 = Rp24.000.000
Pajak terutang dan dipotong saat pembayaran dilakukan, bukan dibagi-bagi per bulan sesuai masa sewa.
Kewajiban Setor dan Lapor
Setelah memotong, penyewa wajib:
- Menerbitkan bukti pemotongan PPh final sewa melalui e-Bupot Unifikasi atau Coretax
- Menyetor paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya
- Melaporkan dalam SPT Masa PPh Unifikasi paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya
Keterlambatan penyetoran dikenai bunga keterlambatan sesuai ketentuan, dan keterlambatan pelaporan SPT Masa dikenai denda Rp100.000. Jika pemotong tidak memotong sama sekali, DJP dapat menerbitkan surat tagihan atas pajak yang seharusnya dipotong beserta sanksinya, dan biaya sewa berisiko dikoreksi saat pemeriksaan.
Kesalahan Umum yang Sering Terjadi
- Memotong dari nilai bersih, misalnya dari Rp135 juta padahal jumlah bruto Rp180 juta
- Tidak menerbitkan bukti potong, sehingga biaya sewa bisa dikoreksi fiskal saat audit
- Tidak membedakan pemilik WPLN, sewa ke pemilik luar negeri tetap kena PPh 26
- Lupa memotong service charge padahal biaya pengelolaan tetap bagian dari jumlah bruto
- Pemilik orang pribadi tidak setor sendiri, padahal sewa tetap wajib dilaporkan
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah sewa tanah kosong juga kena PPh final 10%? Ya, selama objeknya tanah dan/atau bangunan yang disewakan, termasuk tanah kosong untuk parkir atau gudang terbuka.
Bagaimana kalau sewa dibayar dengan cek mundur? Saat terutang adalah saat pembayaran dilakukan atau saat sewa terutang, mana yang lebih dahulu. Pemotongan dilakukan pada saat pembayaran efektif.
Apakah pemilik bangunan tetap lapor SPT Tahunan? Ya, penghasilan sewa tetap dilaporkan sebagai penghasilan final di SPT Tahunan, walaupun pajaknya sudah dipotong oleh penyewa.
Rekap Bukti Potong Sewa dengan BukpotRekap
Kalau perusahaanmu menyewa banyak aset, kantor, gudang, sampai mess karyawan, bukti potongnya menumpuk dan gampang tercecer. BukpotRekap membantu merekap seluruh bukti potong PPh final, PPh 23, dan PPh 21 secara otomatis dari berbagai format file, sehingga rekonsiliasi kredit pajak di SPT Tahunan jadi lebih cepat dan akurat.
Baca juga panduan terkait: PPh jasa konstruksi tarif dan pelaporan.
Coba gratis di bukpotrekap.id/app dan pastikan tidak ada satu pun kewajiban pemotongan yang terlewat.
Coba BukpotRekap gratis
Rekap bukti potong & faktur pajak otomatis, 100% lokal di browser: Ekstrak Bukti Potong · Ekstrak Faktur Pajak · 30 PDF Tools · Harga Pro